コロナ禍でリノベーションに適した中古住宅の探し方

コロナ禍で持ち家志向が以前より高まる中、中古住宅や中古マンションの人気・価格が上昇している。
「中古の一戸建て住宅を購入しフルでリノベーションしたい」という人も増えています。
とはいえ、中古一戸建ての購入にはグレーな部分が多く、どう探したらいいのか素人には分かりにくい。 “フルリノベーションしやすい物件”を選ぶポイントは何か！

“フルリノベーションしやすい物件”を選ぶポイントは何か！その魅力は？

中古一戸建てを購入してフルリノベーションすると、どんなメリットがあるのでしょうか。

購入費用は安いが、構造の状態（見えない部分）を確認できない

表面からは構造部分の状態が分からないため、工事開始でスケルトンにしてみると蟻害被害・雨漏れ、耐震補強工事等に予定外のコストが掛かってしまうケースも考えられます。

必ず、既存住宅状況調査（ホームインスペクター）による一級建築士などの専門家に確認してもらうことをお勧めします。

フルリノベーションに適した中古住宅のチェックポイントは？

築年数の古いもの、比較的新しいもの、大きな家、小さな家、木造、RC造など、中古一戸建て住宅にはさまざまな家があります。そのなかで、フルリノベーションに適した中古住宅というのはどういうものなのでしょうか。
「中古マンションに比べて、土地条件や家の間取りが多彩なため、物件を見極めることができるかが重要となります」

「ポイントは、築年数からの見極めなります」

・2009年以降の物件（瑕疵保険）
・2000年耐震改正（木造）
・1981年旧耐震

・共通　型式適合認定

結果、2000年以降の住宅（築20年より新しい住宅）であれば基本性能工事のコストが低く抑えられる

「購入対象となる中古一戸建ての目安としては、木造住宅の改正建築基準法（現行法）が施行された2000年6月以降に建築確認申請された家がお勧めとなります。
「防災面からも耐震補強工事が必要になりますが、その工事費の平均額は木耐協の2013年の調査によると、築年数によっておよそ95万から190万円程度かかっていますが、2000年以降の現行法下で建てられた家なら、最低限の耐震性が確保されているので、その分費用は少なくなっています」

（出典：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合／築年数別・床面積別の費用目安）

メンテナンスしていない築20年程度の家は土地代だけで買える

「メンテナンスしていない、日本の中古住宅は築20～30年で建物の不動産としての評価がゼロになる場合があり、そうした既築物件は土地代のみで購入できるものもあります。少しでも状態の良いモノがあれば、フルリノベで長く住み継ぐことができます。性能向上アップを行えば、新築と同等の快適環境を手に入れることも可能となります」

大手ハウスメーカーなど、型式認定のモノはお勧めしない

型式適合認定の住宅は特殊なため工務店ではリノベーションができない場合が多々ありますのでそのまま利用する方向きとなります。

お勧めは、間取りの変更自由度が高い柱と梁を組む軸組工法

「間取りを変更するリノベーションを行う場合は、変更しやすい工法とそうでない工法があるので注意が必要です。一戸建て住宅に最も多い『木造軸組工法』のように、柱と梁で構造が組まれている軸組工法の家は、壁をとって間取りの変更をするのが容易です」
「2×4工法」は壁で建物を支える構造なので、取り払えない壁が多く、間取りの変更に制約が生じます。「RC（鉄筋コンクリート）造」はラーメン構造と壁式構造の２タイプありますが、ラーメン構造なら改変可能です。
また、「プレハブ工法」は素材によって木質系、鉄骨系、コンクリート系に分かれますが、「鉄骨系プレハブ工法」は柱と梁の構造なので間取りの変更がしやすいのですが、木質系、コンクリート系は壁式構造なので難しい場合があります。
「特にボックス型ユニットを現場へ運んで積み上げるようなプレハブ工法の場合は、間取りの変更がほとんどできません」
鉄骨造は「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」があり、いずれも柱と梁の構造ですが、軽量鉄骨は耐力壁（建物を支える壁）の移動に制約があることが多いです。

住宅ローンを組めないモノがあります

次のような土地の場合、基本的に住宅ローン融資を受けられないと思ってください。必ずではありませんが、素人の方が手を出すにはリスクが高いモノとなりますので要注意です。しかし、こうした制約がある土地は販売価格が安いというコスト的に魅力的です。

｛再建築不可」物件
「要セットバック」の物件
「建ぺい率」「容積率」オーバーの物件

ここでは詳しく書きませんが、上記の物件は、一級建築士等のPROの方に相談されることを強くお勧めします。つまり、できないということは無いということになりますが、できるともお約束できないということになります。

希望エリアの不動産を訪れると魅力ある物件に出会えることが多々ある

地図や間取図といった資料を見るだけでは実際の良さが分からない物件も多いです。現地を見てみると、静かな緑地に隣接していたり、高台で眺望が開けていたりする物件と出会えます。

購入前には専門家に家をチェックしてもらう

有料になりますが、フルリノベーションに適した物件の条件が分かったとしても、実際に中古一戸建ての状態はさまざま。探すとなると、やはりハードルは高くなります。暮らしたい街で中古住宅の扱いが多い不動産会社に物件探しを依頼をしたり、物件選びから設計・竣工までをワンストップでサポートする建築設計事務所に依頼することをお勧めします。
そして、購入したい中古一戸建てが決まったら、購入申し込み後の契約前に、耐震性、劣化具合など建物の状況を一級建築士などの専門家に既存住宅状況調査（ホームインスペクション）を依頼しましょう。
中古住宅はは図面がないことも多くあります。調査では基礎に鉄筋が入っているか、雨漏りはしていないか、シロアリ被害はないかなど、現状の調査をします。
調査によって、欠陥住宅を購入することが回避できますし、その物件がフルリノベーションに適しているか、工事費のだいたいの目安なども事前に分かれば、安心して購入できます。
数ある中古住宅のなかから、フルリノベーションに適した住宅を見つけましょう。

まとめ

買うのにリスクがある可能性のある中古住宅－３大リスク―

・雨漏り
・白蟻
・傾き

築20年超えでメンテナンスがされていない（外壁塗装工事もしていない）ような建物は、フルリノベーションをするつもりで購入するとよい。

内部２大リスク

・匂い
・湿気

水を流す・床を覗く（点検口なし）ことができない物件はリスクが高い可能性があります。
窓・ドアが開かない・・・過大な原因がある可能性があります。

ＴＶで見たことある・・・しちゃいけないこと！

床にビー玉を転がすのはやめた方がいいです。多かれ少なかれ建物は少しは傾いているものと思ってください。転がるイコールダメな中古物件と決めつけないほうがいいということです。
ビー玉は真球（しんきゅう）ではないということもご承知おきください。
購入前に既存住宅状況調査（インスペクション）を必ず入れた方がいいことを憶えておいてください。

ここでの注意点！

既存住宅状況調査（インスペクション）した人に、買ってもいいか・買わない方がいいかの判断を言えませんが、その物件について補修費用がどれぐらいかかるかの質問にはお答えできると思います。

まとめ

性能アゲリノベ3大優先順番

・耐震性能　耐震診断、補強計画
・断熱性能　省エネシュミレーション
・劣化対策　外壁・屋根・床下

耐震リノベ