コロナ禍でリノベーションに適した中古マンションの探し方
「中古マンション」と言っても、築5年以内の物件から築50年以上経過している年季が入った物件まで様々です。
”リノベーションン”に適したな中古マンションを探したいのであれば、市場相場と築年数の2つの観点で探す必要があります。
中古マンションは築何年が狙い目なのか？
コロナ禍にあっても、ライフスタイルの変化などからマンションを購入したい人は一定数存在します。購入する人々がいることで、成約単価が大幅に値崩れすることはなく、むしろ相場はやや上昇傾向と言えます。
フルリノベーションで考えた場合、ズバリ狙い目は、築年数の観点だけで見れば、築30年前後の中古マンションと言われています。
もともとは築15年～20年頃の中古マンションが「古すぎず、高すぎない」ちょうど良い塩梅の物件として人気がありました。
しかし、フルリノベーションの考え方が浸透したこともあって安く購入できる築30年前後の物件を自分好みの空間にしたいというフルリノベーションニーズが高まったと考えられます。
築30年前後の中古マンションは買いなのか？
マンションに限らず、建物の価値は築年数が経過するにつれて下落していきます。
グラフの通り、築年数が経過するごとに成約価格が下落していきます。
しかし、築30年を過ぎると値下がりが止まり、以降マンションの平均価格は安定する傾向です。
つまり、築25～30年以降の中古マンションは購入時の価格は新築に比べて1/3程度と安く、３０年以降資産価値が下がりにくいことから買い得であると考えられます。
とくに、管理や修繕が計画的に10年〜15年ごとにきちんと大規模修繕が行われてきた築30年のマンションは、今後も継続し、長く住み続けられることが期待されます。
内装や設備に古さを感じる場合は、自分好みにフルリノベーションをすることも可能です。
築年数ごとの中古マンションの特徴とは
築年数ごとの中古マンションの傾向を把握しておきましょう。
築5年以内の中古マンション
築5年以内の中古マンションの場合、設備や間取り・外観など新築とほとんど差がないため価格も新築と変わらない程度となります。リノベーション向きではありません。
築6～15年の中古マンション
中古マンション市場の中でも成約率が高い築6～15年の物件です。
中古マンションの対新規登録成約率（成約件数／新規登録件数）（出典：東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」）
少し使用感が出てくるため価格帯は下がって12～15年周期で大規模修繕工事を実施され、ちょうど1回目の修繕工事が完了した物件であれば、外壁や鉄部、防水面（廊下・ベランダ）が修繕され買い得感があることから人気の一つです。
内装部分で気になる部分があれば、部分的なリフォームを検討する程度でストレスない状態で入居できると思います。
築16～25年の中古マンション
築16～25年の中古マンションになると、新築と比べて明らかに値段が下がり、場合によっては半額程度になることもあります。マンションは売却するなら築20年までが正解です。
設備や内装の劣化が表面化してくる頃ではありますが、このくらいの築年数のマンションを安く購入し、自分好みにフルリノベーションをするという方も最近は増えています。
また、マンションのように耐火建築物の住宅では、築25年を超えると住宅ローン控除が適用されなくなるため、「安く購入して、住宅ローン控除を受けたい」ならば、築16～25年の中古マンションがねらい目となります。
築26～35年の中古マンション
将来的に売却（リバース）を視野に入れつつ購入するのであれば築26年～35年頃の新耐震基準の中古マンションが狙い目と言えます。
中古マンションの相場は築30年頃で底値となるため、そこから値下がりしづらいという理由のほかに、もう1つおすすめの理由があります。それは、新耐震基準を満たしている物件であるものが多いからです。
※1981年6月に定められたものを「新耐震基準」、それ以前のものを「旧耐震基準｝といいます。
新耐震基準では「震度6強以上の揺れでも倒壊・崩壊しない構造」の検証が基準として定められていますが、旧耐震基準では震度5程度の中規模地震に対する基準しか定められていません。
築35年前後の物件であれば新耐震基準が適用されているケースが多いため、築古にはなるものの耐震性の面では安心です。
築36年以上の中古マンション
築31年以上の物件が最も売り出し件数は多く、全体の40%超えとなっています。
価格が安く、中古市場での流通量が多いのが特徴です。ただし築40年を超えると旧耐震基準の物件が多く、購入時に必ず確認するようにしましょう。フルリノベーションして購入するということですと、お勧めしておりません。
築古の中古マンションを購入する３第メリット
• 購入費用を抑えられる
• 売却時に値下がりしにくい
• 希望エリアで選びやすい
築古の中古マンションの方が売却時に値下がりしにくい
家族構成が変わり、老後拠点として、住み替えの考え方は十分需要があります。
マンションに限らず建物は築年数が経つにつれて価値が下落していくものですが、築古のマンションであればすでに価格が低くなっているため、立地によりますが値崩れが起こりにくいメリットがありです。
立地を自由に選びやすい
新築と比べて、立地の選択肢が多いのが築古マンションの大きなメリットです。
当然のことですが、希望するエリアで新築～築浅の物件を探すとなるとその時点でかなり数が絞られることになります。
立地を優先させるのであれば、築古のマンションの方が選択肢が多く、条件に合致する物件を見つけやすいはずです。
築古の中古マンションを購入するデメリットは次の3つです。
- 設備や配管の劣化
- 耐震性が新築・築浅よりも劣る
- 住宅ローン控除が受けられない可能性がある
設備や配管の劣化リスク
適切に大規模修繕工事が実施されていれば良いですが、古いマンションの場合、建設時に修繕計画が作成されていない、もしくは計画されていたが管理予算が足りず実施されないまま放置されていたという物件もあるので注意が必要です。
購入時に必ず修繕履歴を確認！
築浅・築古であっても、共用部は単独で補修ができないため、雑排水管等は洗浄・清掃の記録を修繕履歴とともに確認しておくと安心です。
耐震性が新築・築浅よりも劣る
1981年以前に建てられた物件の場合、旧耐震基準の可能性が高まります。
旧耐震基準の住宅は、震度6強以上の揺れがきた場合の耐震性が確保（耐震補強工事されていないもの）されていないため、そのリスクを踏まえて購入することになります。フルリノベーション物件としてはお勧めいたしません。
住宅ローン控除が受けられない可能性がある
中古住宅に対する住宅ローン控除の適用条件は以下のようになっています。
・家屋が建設された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。
・地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準、又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。
もともと、中古マンションで住宅ローン控除を受けられるのは築25年以内の物件でした。
しかし2005年に税制改正が行われ、築25年以上の物件であっても新耐震基準に適合していることを証明すれば控除が受けられます。
逆に言えば、築25年以上で、かつ耐震基準に適合しない物件は住宅ローン控除を受けられないので借り入れを考えている方は注意しましょう。
コロナ禍でニーズも変化した！？ 在宅勤務・テレワークが快適になる「間取り」
新型コロナウイルス感染症の拡大によって在宅勤務やテレワークが推奨されるようになり、実際に多くの企業で浸透しつつあります。オフィスとは異なり、本来、家族が過ごす場所として設計された自宅で、在宅勤務やテレワークを快適にできる独立した3～4畳のスペースがポイントになります。
マンションも在宅勤務を念頭において選ぶ時代？
新型コロナウイルス感染症が流行し始める前と後で、生活様式が大きく変わりました。
「コロナ以前において、住まいは家族がコミュニケーションをとる場という位置づけでした。
集中できること”と、”適度にリフレッシュできること”が大事
集中できる環境に整えることとあわせて、仕事で煮詰まったときに”適度に気分転換ができる環境であること”も、ポイントの一つと言えるでしょう」
まとめ
スタックが豊富に存在する中古マンションを購入しフルリノベーションして住む「マンションリノベブーム」が到来しておりスタンダードになろうとしている。そんななかでも自然素材を使ったマンションリノベが注目されている。マンションに居ながら戸建てに住んでいるような暮らし方が評判を呼んでいます。
「木のマンションリノベ」が工務店による工事が年々広がりを見せています。
最後に、ずばり、中古マンションの住戸はどの場所が狙い目なのか？
ベランダ・ＬＤＫが南に面し上下左右に住戸がある住戸となります。
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建築家・家相家のいる建築設計事務所より
記：建築家と家相家のいる生空感建築研究所 マツダユウコウ
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